Wer in Berlin eine Wohnung sucht, weiß: Der Markt ist ratzekahl leergefegt. Dennoch gibt es Wohnungsleerstand. Das liegt nicht daran, dass es für manche Wohnungen keine Nachfrage gäbe. Die meisten leerstehenden Wohnungen werden dem Mietwohnungsmarkt absichtlich vorenthalten. Wie viele das sind, weiß allerdings niemand.
Am auffälligsten sind die sogenannten Geisterhäuser, die meist schon seit vielen Jahren leer stehen und zusehends verfallen, weil sich niemand um sie kümmert. Die Gründe sind verschieden: Manchmal sind die Eigentumsverhältnisse unbekannt. Manchmal fehlt den Eigentümer:innen das Geld zum Sanieren, die Kenntnisse, wie man sich Fördergelder beschafft oder die Kraft, ihr Haus zu verkaufen. Manchmal herrscht bei ihnen einfach nur Gleichgültigkeit.
Wer leerstehen lässt, zweckentfremdet Wohnraum
Leerstände aufgrund geplanter Abrisse kommen in letzter Zeit häufiger vor. In der spekulativen Hoffnung, ein einfaches Mietshaus abreißen zu können, um an seiner Stelle ein neues lukrativeres Gebäude zu bauen, werden die dort Wohnenden mit Verwertungskündigungen, unterlassener Instandhaltung und Auszugsprämien aus dem Haus gedrängt. Diese Verdrängungsphase dauert Jahre, in denen nach und nach immer mehr Wohnungen im alten Haus verwaisen.
Dasselbe Schema wird auch bei aufwendigen Modernisierungen betrieben. Nach dem Leerzug kommt es dabei in letzter Zeit wegen steigender Baukosten sowie Personal- und Materialmangels oft zu noch größeren Bauverzögerungen, sprich: zu noch längeren Leerstandszeiten.
Besonders im Hochpreissegment stehen Wohnungen lange leer, weil Vermieterinnen zu hohe Mietforderungen stellen und auch nicht davon abgehen, wenn sich niemand findet, der den verlangten Mietpreis zahlen möchte. Statt damit herunterzugehen, wartet man lieber und nimmt in Kauf, durch Leerstand eine Zeit lang gar keine Mieteinnahmen zu haben.
Das Leerstehenlassen von Wohnraum ist eine Art der Zweckentfremdung, die wie das Betreiben einer unerlaubten Ferienunterkunft oder eine Büronutzung verfolgt wird. Auch viele Zweitwohnungen, die nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden, wirken in der Praxis wie ein versteckter Leerstand.
Ein gewisser Prozentsatz an leeren Wohnungen ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt unerlässlich (die sogenannte Fluktuationsreserve). Nur müssen diese Wohnungen auch den Umziehenden erforderlichenfalls zur Verfügung stehen. Wie viele Wohnungen leer stehen, wird erstaunlicherweise amtlicherseits nicht kontinuierlich erfasst. Der wachsende Wohnungsleerstand in den 90er Jahren wurde über Stichproben des Statistischen Landesamtes und über die Stromzählermethode festgestellt. Der damalige Elektrizitätsversorger Bewag hat nach den Ablesungen der Stromzähler die Zahl der Wohnungen gemeldet, die ein Jahr lang keinen Strom verbraucht haben. So kam man 2002 berlinweit auf einen Stichtagsleerstand von 186.500 Wohnungen – zehn Prozent des Bestandes – und auf einen langfristigen Leerstand von über 100.000 Wohnungen.
Unbekannt: Wieviel steht leer?
Mit dem Mikrozensus von 2011 wurde der Leerstand erstmals umfassend statistisch erhoben. In Berlin standen damals 66.000 Wohnungen leer. Das entsprach einer Quote von 3,5 Prozent. Doch das ist längst passé. Gesicherte neue Zahlen gibt es jedoch nicht. Der Mikrozensus 2021, der darüber Auskunft geben soll, wurde pandemiebedingt auf 2022 verschoben und ist noch nicht ausgewertet. Bekannt sind die Leerstandszahlen der öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften, einiger großer Wohnungsunternehmen und von Verbänden wie dem BBU. Doch wie viel im Rest des Berliner Wohnungsmarktes leer steht, liegt im Dunkeln.
Kommunale Anbieter: Durchlässiger für den Wohnungswechsel
Bei den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen und der überwiegend vom Land Berlin kontrollierten Berlinovo standen im April 2023 insgesamt 7968 Wohnungen leer. Das sind 2,1 Prozent der insgesamt 380.000 Wohnungen, die den kommunalen Wohnungsanbietern gehören. Durch die Mietregulierungen bei Wiedervermietungen sind die Bestände dieser Unternehmen durchlässiger für Umzüge. Die geringste Leerstandsquote hat die Berlinovo mit 0,95 Prozent, gefolgt von der Howoge und der WBM mit je 1,55 Prozent sowie der Degewo mit 1,99 Prozent. Über dem Durchschnitt liegen die Gewobag mit 2,26 Prozent, die Stadt und Land mit 2,48 Prozent und die Gesobau mit 3,4 Prozent. Die Leerstände der Landeseigenen sind ungleich über die Bezirke verteilt: Spitzenreiter ist Marzahn-Hellersdorf mit 1210 Wohnungen. In Friedrichshain-Kreuzberg stehen hingegen nur 396 Wohnungen leer.
Wofür braucht es eine Fluktuationsreserve?
Ein ausgeglichener Wohnungsmarkt braucht einen gewissen Leerstand. Zwischen dem Auszug einer Mietpartei und dem Einzug der folgenden steht eine Wohnung meist ein bis drei Monate leer, um die Neuvermietung zu regeln und notwendige Renovierungsarbeiten durchzuführen. Dieser Leerstand für eine Übergangszeit wird Fluktuationsreserve genannt. Sie ermöglicht erst Umzüge in der Stadt. Ohne ausreichenden Fluktuationsleerstand müssen Menschen in unpassenden Wohnungen bleiben – der Wohnungsmarkt ist blockiert. Eine Leerstandsquote von drei Prozent wird allgemein als gesunde Fluktuationsreserve angesehen. Aktuell liegt der Leerstand in Berlin zwischen 2,1 Prozent bei den städtischen Wohnungsunternehmen und 1 Prozent bei den Genossenschaften. Der Leerstandsindex des Beratungsunternehmens CBRE, der nur den marktaktiven Leerstand in vollausgestatteten Geschosswohnungen zählt, liegt für ganz Berlin sogar unter einem Prozent.
Leerstandsbekämpfung:
Mittel und Wege, aber kein Vollzug
Das Schneckentempo, mit dem gegen Leerstand – wenn überhaupt – vorgegangen wird, ist für „Normalbürger:innen“ kaum verständlich. Dabei stehen den Ämtern diverse Instrumente zur Verfügung, um gegen Wohnungsleerstand vorzugehen. Doch in der Praxis hapert es. Das fängt damit an, dass die Ämter auf die Meldungen aufmerksamer Bürgerinnen und Bürger angewiesen sind – eine eigene Recherche erfolgt in der Regel nicht – und zwar aus Personalmangel. Schieben ertappte Eigentümerinnen und Eigentümer dann einen Genehmigungsantrag nach, hat der vorherige Leerstand keinerlei Konsequenzen – obwohl es sich um einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbotgesetz handelte. Genehmigt wird der Leerstand allerdings nur, wenn eine Sanierung oder ein Umbau des Wohnraums geplant ist. Ansonsten verschickt das Wohnungsamt eine „Rückführungsaufforderung“: Damit wird die Eigentümerin oder der Eigentümer mit Fristsetzung und unter Androhung von Zwangsgeldern aufgefordert, die Wohnung wieder zu vermieten. Dagegen kann Widerspruch eingelegt werden. Und dann beginnt in vielen Fällen ein langwieriges Verfahren, das von den Eigentümerinnen und Eigentümer mit allerlei Tricks in die Länge gezogen wird.
Ein Beispiel: das Gebäude Hasenheide 47, wo der Eigentümer gegen die Rückfführungsaufforderung beim Bezirksamt Klage eingereicht hat. Als nächstes legte er ein Sanierungskonzept vor, woraufhin das Bezirksamt den Leerstand mit Auflagen genehmigte. Doch es kam bei den Sanierungsarbeiten immer wieder zu erheblichen Verzögerungen, so dass erneute Leerstandsgenehmigungen erteilt werden mussten. Jahrelang hielt der Eigentümer das Wohnungsamt mit sich ständig ändernden Bauablaufplänen und Holzgutachten auf Trab. Die „Belohnung“ für ihn: ein leer gezogenes Haus, das nun frei von störenden Mieterinnen und Mietern modernisiert werden kann.
Erfolgreiche Verzögerungstaktik
Das Problem sei der Vollzug, sagt die wohnungspolitische Sprecherin der Berliner SPD-Fraktion, Sevim Aydin: „Die Instrumente sind vorhanden, aber die Bezirke müssen personell so ausgestattet werden, dass sie diese auch nutzen können.“ Auch die wohnungspolitische Sprecherin von Bündnis 90/Die Grünen, Katrin Schmidberger, sieht ein Vollzugsdefizit: „Wir müssen das Zweckentfremdungs- und Wohnungsaufsichtsgesetz für einen schnelleren Vollzug reformieren. Denn lange Anhörungsverfahren und Bußgelder führen meist eben nicht zum Abstellen des Leerstands.“ Hier, so Schmidberger, müssten die Bezirke schneller ordnungsrechtlich mit dem Treuhändermodell vorgehen können.
Das Treuhändermodell wurde 2018 eingeführt und sieht bei hartnäckiger Verweigerung seitens der Eigentümerinnen ud Eigentümer den befristeten Einsatz eines Treuhänders vor. Dieser kann die Sanierung auch gegen den Willen des Eigentümers oder der Eigentümerin in die Wege leiten. Die Bezirke argumentieren, dies sei das letzte Mittel, wenn alle anderen Maßnahmen nicht zum Erfolg führen. „Das steht zwar so in den Ausführungsvorschriften, nicht aber im Gesetz“, kritisiert Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins: „Wenn man es nicht einsetzt, ist dieses Instrument wenig hilfreich.“ Die Bilanz nach fünf Jahren Treuhänderregelung: In einem einzigen Fall, nämlich in der Meyerbeerstraße 78/Smetanastraße 73 in Weißensee wurde ein Treuhänder eingesetzt. Doch im November 2022 wurde die Treuhänderschaft auf Antrag des Treuhänders wieder aufgehoben, wie Pankows Stadtrat für Stadtentwicklung Cornelius Bechtler (Grüne) erklärte. Der Eigentümer lasse nun selber sanieren, der Fortschritt der Baumaßnahmen werde „in regelmäßigen Abständen“ von der Bau- und Wohnungsaufsicht kontrolliert.
Große Hoffnungen sind mit dem Start eines Pilotprojekts des Senats verbunden. In zwei Häusern wurden Treuhänder eingesetzt. „Wir wollen ausprobieren, wie effizient die Instrumente sind, welche Erfolge erzielt werden können und wo man noch nachbessern muss“, erklärt Sevim Aydin von der SPD.
Wenn die Behörde draußen bleiben muss
Dass die Tücken im Detail stecken, zeigt der Fall Hindenburgdamm, Ecke Gardeschützenweg, wo seit Jahren ein Treuhänder eingesetzt werden soll. Nach Auskunft des Stadtrats für Stadtentwicklung in Steglitz-Zehlendorf, Tim Richter (CDU), müsse aber zunächst geprüft werden, ob das marode Gebäude überhaupt noch für Wohnzwecke wiederherstellbar ist. Doch eigene Baustatiker hat das Bezirksamt nicht, und für das Betreten des Grundstücks durch einen vom Bezirk beauftragten externen Baustatiker fehle die Rechtsgrundlage.
Die Bezirke können auch nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz vorgehen, Instandsetzungsgebote aussprechen und Treuhänder einsetzen. Maßgeblich ist dann nicht der Leerstand, sondern der schlechte bauliche Zustand eines Hauses. Doch viele Bezirke scheuen die enorm hohen Summen, die sie für die Instandsetzung aufwenden müssten. Zwar werden die aufgewandten Kosten ins Grundbuch eingetragen, doch auf kurze Sicht sind die Aufwendungen nicht zurückzuholen.
Theoretisch könnte das Bezirksamt auch Obdachlose in leerstehende Wohnungen einweisen, zumindest vorübergehend. Gesetzliche Grundlage ist das Allgemeine Sicherheits- und Ordnungsgesetz (ASOG). Doch nach den Ausführungsvorschriften gilt das nur, wenn Obdachlose nicht anderweitig untergebracht werden können. In der Habersaathstraße 40-48 wollte der Bezirk Mitte dieses selten genutzte Instrument anwenden, doch dann kam es doch zu einer Einigung mit dem Eigentümer. Vorübergehend stimmte dieser dem Einzug von Obdachlosen zu – ohne formale Einweisung.
Ein Ausflug in Berliner Geisterhäuser:
Den Bezirken fehlt die Traute
80 sogenannte Geisterhäuser soll es in Berlin geben. Seit Jahren oder Jahrzehnten völlig unbewohnt rotten sie vor sich hin, bis sie gar nicht mehr oder nur mit enormem Aufwand noch zu retten sind. Wie kann das sein?
Fast wie ein Mahnmal wirkt das Eckhaus Hindenburgdamm, Ecke Gardeschützenweg in Steglitz. Die Fenster stehen offen oder sind zerbrochen, ein zerschlissener Stofffetzen flattert von einem Balkon, und das Dach ist notdürftig mit Holzlatten und einer Plane abgedeckt. Im Erdgeschoss sind noch die verblichene Schilder einer Döner-Bude und eines Reformhauses zu sehen. Vor einigen Jahren war ein Passant durch herabstürzende Fassadenteile verletzt worden. Seitdem ist der Gehweg abgesperrt. Zu Fuß Gehende müssen auf dieser Seite des viel befahrenen Hindenburgdamms auf den Fahrradstreifen ausweichen. Eine Frau aus dem Nachbarhaus schimpft über den Müll und Unrat hinter dem Bauzaun – ein Paradies für Ratten. „Einfach abreißen, das Ding“, sagen zwei Kundinnen des Blumenladens gegenüber. Ob der einst prächtige Gründerzeitbau noch zu retten ist, darf bezweifelt werden. In jedem Fall dürften die Sanierungskosten in die Millionen gehen.
„Eigentum – die heilige Kuh“
Seit etwa 20 Jahren soll das Gebäude komplett leer stehen, so genau weiß das niemand. Was der Eigentümer Dr. Santosh A., ein pensionierter Mediziner, damit bezweckt, ist genauso unklar. „Es hat fast den Anschein, als hätte er Freude am Verfall“, sagt Marianne Wagner, Bezirksverordnete der Grünen-Fraktion in Steglitz-Zehlendorf. Die Architektin, die viel Erfahrung mit der Sanierung von Häusern hat, befürchtet, dass das Gebäude mittlerweile ein Fall für die Abrissbirne ist. „Man muss dem Amt aber zugestehen, dass es sich auf einem schwierigen Terrain bewegt: Eigentum ist hierzulande eine heilige Kuh“, so Wagner.
Seit 2018 haben die Bezirke die Möglichkeit, in solchen Fällen Treuhänder einzusetzen. Diese können Sanierung und Wiedervermietung in die Hand nehmen – auch gegen den Willen der Eigentümer. Das Berliner Zweckentfremdungsgesetz wurde damals entsprechend verschärft. Der Finanzsenator hat einen Fonds für solche Problemimmobilien aufgelegt. Im Fall Hindenburgdamm/Gardeschützenweg wurde ein solches Verfahren auch kurz nach der Einführung des Treuhändermodells eingeleitet. Die Finanzierungszusage des Senats liegt seit Jahren vor, ebenso ein Gutachten zur Bewertung von Grundstück und Gebäude. Doch passiert ist trotz wiederholter Ankündigungen nichts.
Dr. Santosh A. besitzt in Berlin noch zwei weitere Geisterhäuser, darunter die Kameruner Straße, Ecke Cornelius-Fredericks-Straße (ehemals Lüderitzstraße) im Wedding. Dieser Altbau musste 2018 polizeilich geräumt werden, nachdem dort Familien aus Bulgarien und Rumänien unter unhaltbaren Zuständen wohnen mussten. Doch für dieses Haus gibt es Hoffnung. Es ist eines der beiden Pilotprojekte der Senatsverwaltung.
Nur einen Kilometer entfernt, in der Burgsdorfstraße 1, werden demnächst die Abrissbagger anrücken. Nach Auskunft des Bezirksamts Mitte ist die Abrissverfügung bestandskräftig, das Widerspruchsverfahren der Eigentümerin sei abgeschlossen. Denn Waltraud G. ließ sich zwar weder mit Zwangsgeldern noch mit Pfändungen für die vom Bezirk vorfinanzierten Sicherungsmaßnahmen dazu bewegen, ihr Haus instandzusetzen. Aber mit umso mehr Engagement klagte sie gegen jede behördliche Verfügung. Die Folge: Das Wohnhaus ist nur noch eine Ruine und laut einem Gutachten des Bezirks akut einsturzgefährdet. Seit 2017 ist die Burgsdorfstraße, eine Seitenstraße der Müllerstraße, für den Verkehr komplett gesperrt. Hinter dem Bauzaun türmt sich der Müll – kein angenehmes Umfeld für Restaurants und das Prime Time Theater direkt nebenan. Eine ganze Straße leidet darunter, dass eine Eigentümerin ihren Pflichten nicht nachkommt.
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Tagesspiegel Checkpoint vom 22. Januar 2025
Es war der 20. Oktober 2017 als die Burgsdorfstraße in Wedding wegen einem einsturzgefährdeten Wohnhaus gesperrt wurde – und ist es bis heute. Nur ein Gehweg ist seither in direkter Nähe zum Kurt-Schumacher-Haus noch passierbar. Die Besitzerin ließ den Altbau über Jahre verfallen. Lange versuchte der Bezirk Mitte, sie doch noch zur Sanierung zu bewegen. Erfolglos. Mittlerweile wächst aus dem Dach eine etwa vier Meter hohe Birke. Rund um die Sperrung liegt Müll und flitzen Ratten. Nun aber macht der Bezirk doch noch ernst. „Das Bezirksamt Mitte ist derzeit mit der Ersatzvornahme des Gebäudeabbruchs befasst“, teilt eine Sprecherin auch Checkpoint-Anfrage mit. Im besten Fall könnte der Abriss „in der zweiten Jahreshälfte 2025 begonnen werden“. Vielleicht ist die Straße dann bald nach 8 Jahren wieder frei.