EILT ! Ausübung des Vorkaufrechts im Milieuschutzgebiet „Birkenstraße“ für das Haus Rathenower Str. 59 in 10559 Berlin, offener Brief

Sehr geehrter Herr Gothe,
wir, die Mieter des Hauses Rathenower Str. 59, sind wegen des beabsichtigten Verkaufs des Hauses zutiefst besorgt und fürchten um unsere bezahlbaren Wohnungen. Es ist wegen der kurzen Fristen (2 Monate) sehr schnelles Handeln erforderlich, deshalb bitten wir um sofortige Bearbeitung und zeitnahe Mitteilung des Sachstandes.

Es drohen vielen Menschen durch den Verkauf des Hauses der Verlust ihres bezahlbaren Wohnraums, ihrer sozialen Bindungen im Kiez und eine Verdrängung durch finanzstarke Investoren. Gerne kommen wir auch mit Ihnen persönlich ins Gespräch.

Da dieses Schreiben auch an Andere aus Politik, Medien und Mieterschutzvereinen geht, möchten wir die Lage, sowie unsere Wünsche und Erwartungen etwas ausführlicher darlegen.

Die Situation in der Rathenower Straße 59
Das Haus in der Rathenower Straße 59 wurde 1958 erbaut. Es hat 6 Etagen, die über ein Treppenhaus bzw. den Fahrstuhl erreichbar sind. Zwölf der fünfzehn Wohnungen sind mit einem großen Balkon zum Innenhof ausgestattet. Auf dem Hof befinden sich die Mülltonnen und 6 PKW Stellplätze. Der Innenhof ist begrünt. Jede Wohnung ist mit Bad und Küche ausgestattet. Alle Wohnungen werden über eine zentrale Heizung mit Wärme versorgt. Seitens der bisherigen sozial eingestellten Eigentümer wurden alle erforderlichen Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen maßvoll durchgeführt, so dass ein niedriges Mietenniveau über die ganzen Jahrzehnte gehalten wurde.
Die Hausgemeinschaft ist bunt gemischt. Hier leben Alte und Junge, Deutsche und ausländische Mitbürger, Studierende, Alleinerziehende, Rentner, Singles, Paare und Familien mit Kindern. Wir gehen alle seit vielen Jahren friedlich und respektvoll mit einander um. Man hilft sich und achtet auf einander. Trotz aller Unterscheide ist allen gemeinsam, dass jedem nur geringe finanzielle Möglichkeiten zur Verfügung stehen und wir auf niedrige, bezahlbare Mieten angewiesen sind.
Wir entsprechen also genau dem Klientel, dass von Verdrängung durch Luxussanierung und extremen Mietsteigerungen bedroht ist. Um genau diese Verdrängung zu verhindern und den Kiez zu erhalten, wurden durch das Bezirksamt Mitte schon 2016 das Milieuschutzgebiet „Birkenstraße“ durch Verordnung eingerichtet.

Ausübung des Vorkaufrechts
Das Vorkaufsrecht kommt in Betracht, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Das Objekt liegt in einem sozialen Erhaltungsgebiet.
• Es liegt ein wirksamer Kaufvertrag vor.
• Es bestehen keine Ausschlussgründe.
• Es liegt eine positive städtebauliche Beurteilung vor, wonach das Objekt im Hinblick auf seine bauliche Struktur, seinem Ausstattungsstandard sowie seinem Gesamtzustand für die Bevölkerung des Erhaltungsgebietes als Wohnquartier erhalten werden soll.
• Es wurde eine Vereinbarung über die Verpflichtung mit einem vorkaufsbegünstigten Dritten gemäß §§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB und dem Bezirk Mitte abgeschlossen.

Die Kriterien für die städtebauliche Beurteilung
Anhand der Voruntersuchungen zum Erlass der jeweiligen Erhaltungsverordnungen wird geprüft, weshalb der Verkauf dieses Gebäudes den Zielen der Erhaltungsverordnung zuwiderlaufen könnte. Hierbei kann im Sinne einer einheitlichen und objektiven Verwaltungspraxis bei der Bewertung zur Ausübung des Vorkaufsrechts folgender Kriterienkatalog herangezogen werden:

1. Das Objekt wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt.
2. Das Objekt verfügt über mindestens acht Wohneinheiten.
3. Das Objekt ist nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt.
4. Die überwiegende Anzahl der Wohnungen übersteigt nicht den durchschnittlich vorhandenen Ausstattungsstandard im betreffenden Erhaltungsgebiet.
5. Die Wohnungsgrößenstruktur entspricht im Wesentlichen dem gebietstypischen Wohnraumbestand.
6. Die Nettokaltmiete der überwiegenden Anzahl der Wohnungen im Objekt übersteigt die durchschnittliche Gebietsmiete um nicht mehr als 10%.
7. Es stehen Wohnungen leer bzw. sind unvermietet.
8. Es sind milieuschutzrelevante Nutzungen vorhanden.
9. Es droht eine umfangreiche Aufwertung des Objekts (Modernisierungsanträge, schlechter Gebäudezustand
10. Es droht eine Aufteilung zu Wohnungseigentum.

Ein Objekt eignet sich für die Ausübung des Vorkaufsrechts insbesondere, wenn die genannten Voraussetzungen in der Mehrzahl erfüllt sind. Je mehr der genannten Kriterien im Einzelfall zutreffen, desto eher kommt das Verkaufsobjekt für die Ausübung des Vorkaufsrechts in Frage. Die o.g. Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufrechts liegen gemäß der Richtlinien zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebiet) im Bezirk Mitte bis auf den Punkt 8 alle vor.

Der politische Wille
Von den politischen Parteien in Berlin wurden nun endlich die immer schneller steigenden Mieten und die damit verbundene Verdrängung finanziell schwächer gestellter Bürger als eine Bedrohung des sozialen Friedens erkannt und mit entsprechenden Erklärungen der politische Wille geäußert, mit verschiedenen Maßnahmen dieser Entwicklung zu begegnen. Dazu gehört u.a. die Bestimmung von sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebieten), die es den Kommunen ermöglicht in diesen Gebieten ein Vorkaufsrecht auszuüben. (...)

Schlussfolgerungen
Das Haus in der Rathenower Straße 59 erfüllt alle wesentlichen Kriterien zur Ausübung des Vorkaufrechts durch den Bezirk Mitte. Milieuschutz ist nicht durch regelmäßige Ausübung des Vorkaufrechts Rückkauf im Milieuschutzgebiet zu erreichen. Nur durch den Kauf einzelner Objekte im Milieuschutzgebiet kann nach und nach tatsächlich ein Milieuschutz erreicht werden. Die wirtschaftliche Lage Berlins ist so gut wie nie. Der Haushaltsüberschuss betrug im letzten Jahr 2400 Millionen (2,4 Milliarden). Wenn nicht jetzt, wann soll denn dann die Möglichkeit für die Ausübung des Vorkaufrechts möglich sein!
Der politische Wille ist von den Parteien der Entscheidungsträger im Bezirk und im Senat eindrücklich erklärt worden. Das Milieuschutzgebiet „Birkenstraße“ besteht seit 2016. Jetzt können die politisch Verantwortlichen beweisen, dass ihre Erklärungen nicht nur heiße Luft sind, sondern ein ernst gemeinter Handlungsauftrag. Wenn der politische Wille da ist, kann kreativ zum Wohle der Mieter und der Allgemeinheit gehandelt werden (siehe Karl-Marx-Alle – „gestreckter Erwerb“). Wir hoffen, dass die politisch Verantwortlichen auch bei weniger medial wirksamen Objekten engagiert tätig werden.
Die Rathenower Straße 59, die quasi alle Voraussetzung zur Ausübung des Vorkaufrechts erfüllt, stellt für uns gewissermaßen die Nagelprobe für die Glaubhaftigkeit der Politik dar. Wir gehen davon aus, dass der Bezirk Mitte entsprechende organisatorische, rechtliche und personelle Voraussetzungen geschaffen hat, damit der sehr enge Zeitrahmen von nur 2 Monaten zur Ausübung des Vorkaufrechts eingehalten werden kann, da sonst die Einrichtung sozialer Erhaltungsgebiete kein Sinn machen würde.

Wir bitten daher, um eine zeitnahe Nennung eines zuständigen Sachbearbeiters, der Auskunft über die aktuelle Entwicklung und Entscheidungsfindung im Bezirk geben kann.

Schreibt Eure Meinung an: Bezirksstadtrat Ephraim Gothe (SPD) ephraim.gothe@ba-mitte.berlin.de

Und bitte unterschreibt diese Petition!
https://www.openpetition.de/petition/online/hilfe-unser-haus-soll-privatisiert-werden-rathenower-str-59-berlin-moabit